Terreni agricoli e edificabili, caratteristiche degli uni e degli altri

Quando si trasferisce un terreno è fondamentale stabilire se il terreno è agricolo o edificabile. Il documento che attesta la destinazione urbanistica del terreno è il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) che viene rilasciato dal Comune ove è situato il terreno. La diversa natura del terreno incide sul prezzo e sulla tassazione, ad esempio, in via generale, il terreno agricolo ha un prezzo inferiore rispetto al terreno edificabile.

Il prezzo poi varia a seconda della coltura del terreno (vigneto, prato, seminativo, bosco, incolto, pascolo…), della ubicazione (se pianeggiante, in collina, in montagna…), della conformazione (regolare o irregolare), della facilità o meno di accesso alla pubblica via. L’acquisto del terreno agricolo in assenza di agevolazioni fiscali, è soggetta all’ imposta di registro del 15% sia se vende un soggetto privato sia se vende un soggetto Iva. Se l’acquirente è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP), la legge prevede delle agevolazioni.

L’edificabilità di un terreno, invece, in base agli strumenti urbanistici del Comune, può essere variegata in base all’indice di edificabilità, alla volumetria e ad altri parametri. Alcune volte il terreno deve essere “lottizzato” e allora dovrà intervenire una convenzione urbanistica fra il privato ed il Comune interessato che regolamenterà l’edificabilità di quell’area, prevederà gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, gli standard urbanistici e disciplinerà i rapporti fra l’ente pubblico e il soggetto attuatore. Il prezzo del terreno edificabile varia a seconda che le opere di urbanizzazione siano state realizzate in tutto o in parte o siano in corso, in base al coefficiente di edificabilità e all’ubicazione del terreno. Nel Certificato di Destinazione Urbanistica saranno indicate le zone territoriali di appartenenza del terreno zone A, B, C, D, F, l’edificabilità dell’area, indice e caratteristiche. La tassazione del terreno edificabile varia a seconda che il venditore sia un privato o un soggetto Iva (ditta individuale o società). Nel primo caso si applica l’imposta di registro con aliquota 9%, mentre nel secondo caso si applica l’iva con aliquota 22%.

C’è poi l’imposta sulla plusvalenza sugli edificabili, ed esistono anche i cosiddetti terreni bianchi. Per approfondire vi consigliamo di rivolgervi, in ogni caso, allo Studio notarile.

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